Oh Vienna

Ander stelsel
We leerden dat de Weense volkshuisvesting op twee punten echt anders werkt dan bij ons. Op de eerste plaats het ‘grondmonopolie’ dat de lokale en regionale overheid lange tijd voerde. Daarmee kon ze eisen stellen. Wenen kent drie soorten ontwikkelaars. De sociale huisvesters, de niet winstbeogende ontwikkelaars en de commerciële ontwikkelaars. Aan alle drie stelt de gemeente eisen bij gronduitgifte. Daarmee is inderdaad een stevige en betaalbare sociale sector gecreëerd.

Het tweede punt is de financiering. Er is een groot fonds dat door belastingopbrengsten is gevuld. Dit fonds wordt gebruikt voor twee zaken. Ten eerste om huishoudens die een te hoge huur betalen te subsidiëren, ook als ze commercieel huren. Ten tweede om investeringen te doen in nieuwbouw en woningverbetering.

Dat verklaart ook meteen de wat lagere huurprijzen dan bij ons. De Weense huurinkomsten moeten alleen de rente, het beheer en het onderhoud dekken.

De kwaliteit valt tegen
Als Wenen het schoolvoorbeeld van sociale woningbouw is, is Nederland ook behoorlijk goed. De woonblokken die we zagen spraken ons niet erg aan. De kwaliteit van het sociale gebodene is niet erg hoog. Het zijn kleine appartementen in Oostblokachtige bruine woongebouwen. Ook zagen we leefbaarheidsproblemen als graffiti, fietswrakken, verwaarloosde tuinen en balkons en winkelwagentjes. We hebben geen zwembaden gezien. Dat is toch blijkbaar een uitzondering.

Exclusieve stad
De commerciële verhuur zit ook flink vast door rijke Weners die appartementen kopen voor (klein-)kinderen en vervolgens leeg laten staan. Je moet een aantal jaren aantoonbaar in Wenen wonen voor je je mag inschrijven als woningzoekende. Dat leidt tot een ‘exclusieve’ stad. Je ziet nauwelijks een buitenlander.

De bewoner en gebruiker staan niet centraal
Net als in Nederland zagen we grote en kleine voorbeelden van hoe het mis gaat als je vanaf de tekentafel een gebouw of wijk ontwerpt. We zagen dat de gemeente had bedacht dat het leuk is als bewoners uitkijken op een gezamenlijke binnentuin, die ze samen onderhouden. De tuin staat er echter haveloos bij en in plaats van uitkijken op de tuin, schermen bewoners hun balkonnetjes af met lelijke plastic schermen. Blijkbaar hebben bewoners meer behoefte aan privacy, dan aan verbinding.

We zagen ook dat eisen van de gemeente om bedrijfsruimten in de plint’ te brengen leiden tot leegstand en financiële problemen voor ontwikkelaars. Ze kunnen de bedrijfsruimten aan de straatstenen niet kwijt, want bedrijven hebben geen behoefte aan een kantoor in een nieuwbouwgebied. En kleine zelfstandigen werken liever gewoon thuis in plaats van een kantoortje te huren.

Conclusies
Kortom, beter of anders dan bij ons is het in Wenen echt niet. Behalve dan dat hun financiële stelsel anders en wellicht beter is.

Het belangrijkste inzicht van de Wenen reis is dat ons (financiële) volkshuisvestingsstelsel ook anders kan. Als we in Nederland dezelfde solidariteit zouden opbrengen als in Wenen, kunnen de huren een stuk omlaag omdat we de verduurzaming- en nieuwbouwopgaven uit belastinggeld financieren. Ik zou het van harte toejuichen, maar ik zie het voorlopig niet gebeuren.