Meer weten?
Harry vertelt je er graag meer over
06 51 81 31 61
Duurzaam prestatiemodel vraagt om doorbreken taboe rond verkoop corporatiewoningen
Communicatie en participatie bij vastgoedprojecten: zelf doen of uitbesteden
Het verduurzamen van corporatiewoningen heeft een behoorlijke impact op bewoners. Bij renovatiewerkzaamheden is ook instemming van bewoners nodig. Dit alles vraagt om zorgvuldige communicatie, overleg en bewonersbegeleiding tijdens de werkzaamheden. Daar gaat veel werk in zitten. Wat is handig: dat werk in huis organiseren of extern inhuren? Die vraag is niet heel eenvoudig te beantwoorden.
21 oktober 2024
Financieel
Als we puur kijken naar de financiële kant van de zaak, dan lijkt eigen personeel voordeliger. De voorwaarde is wel dat je de projecten zo plant, dat dit eigen personeel alle werkzaamheden kan uitvoeren en dat ze het hele jaar door aan het werk zijn. En juist dat is in de praktijk niet haalbaar. Want bij de planning van renovatiewerkzaamheden is de beschikbaarheid van de eigen bewonersbegeleider niet leidend. Eigen personeel zit in rustige tijden op de bank of moet wat anders gaan doen en in drukke tijden is inhuur nodig. Dus uiteindelijk is werken met eigen personeel waarschijnlijk niet voordeliger ten opzichte van inhuur.
Kwaliteit
Ik hoor vaak dat de kwaliteit van het eigen personeel hoger zou zijn dan die van ingehuurde krachten. De corporatie kan eigen personeel immers zelf selecteren en opleiden. En er zo voor zorgen dat de vaardigheden, de tone of voice en de houding past bij de visie op dienstverlening van de corporatie.
Daartegenover staat dat marktpartijen, zoals grote bouwbedrijven en detacheringsbureaus, ook bewonersbegeleiders kunnen leveren met de juiste competenties. Vaak hebben deze mensen ervaring in de corporatiesector. Bouwbedrijven wijzen erop dat hun eigen bewonersbegeleiders doortastender zijn, meer een projectmentaliteit hebben en makkelijker samenwerken met de uitvoerder, ten opzichte van de wat softere bewonersbegeleiders van de corporatie.
Een simpele rekensom.
Een corporatie heeft plannen om jaarlijks 400 woningen te verduurzamen. Bewonersbegeleiding kost gemiddeld tussen de 5 en 8 uur per woning. Dit hangt af van de intensiteit van het project en het aandeel kwetsbare bewoners. Inhuur van de bewonersbegeleiding kost dan gemiddeld: Aantal woningen*6,5*uurtarief. Bij 400 woningen en een uurtarief van 70 euro: 182.000 euro per jaar.
Voor dat bedrag kun je ook twee medewerkers in schaal G of H inhuren. De salariskosten bedragen ongeveer 60.000 per jaar per medewerker. Daar komen 25-40 % overheadkosten bij. Afhankelijk van de rekenmethode ben je dan 14.000 -32.000 euro voordeliger uit ten opzichte van inhuur.
De volgende vraag is of we deze twee medewerkers alle bewonersbegeleiding kunnen uitvoeren. Dat is waarschijnlijk niet het geval. We hebben in ons rekenvoorbeeld 2600 uur per jaar nodig. Dat is 1300 uur per medewerker. Een fulltime medewerker werkt na aftrek van vakantiedagen 1656 uur. Maar lang niet al die uren zijn productief. Denk aan opleidingen, werkoverleg, ziekteverzuim, teamuitjes, werkgroepen en dergelijke. De gemiddelde fulltime corporatiemedewerker maakt tussen de 1200 en 1400 productieve uren per jaar. Dat past alleen als het lukt de werkzaamheden zo te plannen dat het netjes achter elkaar in de agenda’s past. Dat is niet realistisch. Inhuur zal dus nodig zijn en de 14.000-32.000 euro die we over hadden, zal snel op zijn.
“Ik ben Zwitserland” is een gevleugelde uitspraak van een zzp-er die veel bewonersbegeleiding voor woningcorporaties doet. “Heel vaak is er oud zeer bij bewoners. Ik hoor het aan, toon begrip, maar hoef en doe er verder niets mee. Ik werk immers niet voor de corporatie en ben er alleen om mensen door deze verbouwing te helpen. Bewoners begrijpen en accepteren dat. Ik denk dat ik daarom ook sneller mensen meekrijg.“
Dus het is maar net waar je de meeste waarde aan hecht. Eigen personeel, dat de relatie met de huurder herstelt, ook het oud zeer wat wegneemt en zorgt voor een goede overdracht na het project. Of een doortastende bewonersbegeleider die ervoor zorgt dat het project vooral doorgaat, de bewoners meekrijgt en weer vertrekt.
Doelen en rollen
Corporaties willen het moment van renovatie benutten om ook de leefbaarheid, voorzieningen, de inrichting van de omgeving en de bewonerstevredenheid te verbeteren. Dat vraagt om afstemming tussen verschillende afdelingen binnen de corporatie, met bewoners en vaak ook met de gemeente en netwerkpartners. Corporaties die renovatieprojecten zien als kansen om ook de leefbaarheid te verbeteren, werken daarom vaak met een sociaal projectleider.
Die rol is niet eenvoudig uit te besteden, want het werken aan leefbaarheid en het samenwerken met bijvoorbeeld de gemeente start vaak al jaren voordat de renovatiewerkzaamheden beginnen. De sociaal projectleider stuurt naast de (technisch)projectleider op de sociale doelstellingen van het project. Vaak stuurt de sociaal projectleider de bewonersbegeleiders aan en zorgt ervoor dat de communicatie, de participatie en de tone of voice voldoen aan de eisen die de corporatie hieraan stelt. Bij kleinere corporaties zien we soms een dubbelrol, waarbij één medewerker zowel de rol van sociaal projectleider als bewonersbegeleider oppakt.
Conclusie
Zelf doen of uitbesteden? Het is maar net wat je belangrijk vindt en naar welke doelen je streeft als corporatie. Ga je voor kwantiteit en staat de verduurzamingsopgave centraal? Dan is uitbesteden waarschijnlijk de beste optie. Wegen sociale doelstellingen, zoals het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de relatie met en tussen bewoners, zwaar? Dan is aansturing hierop noodzakelijk en die rol laat zich niet makkelijk uitbesteden. Het uitvoeren van de bewonersbegeleiding is dat wel. Maar of dat wenselijk is, hangt weer af van wat je als corporatie belangrijk vindt.
Harry Vlaar