Meer weten?
Mario vertelt je er graag meer over.
06 22 24 47 66
Communicatie en participatie bij vastgoedprojecten: zelf doen of uitbesteden
Van organische groei naar een strategische agenda voor Stadsgoed NV
Van organische groei naar een strategische groeiagenda passend bij een kleinere organisatie.
29 mei 2022
De rol van NV Stadsgoed
Bijdragen aan het leefbaar, veiliger en duurzamer maken van de binnenstad, specifiek het 1012 gebied, lees: hartje Amsterdam. Dat doet Stadsgoed NV middels verwerving, herontwikkeling en verhuur van panden of complexen. Het bedrijf richt zich op het versterken van de woonfunctie en op diversiteit in kleinschalige, waardevolle bedrijvigheid tegen betaalbare huurprijzen, waardoor de binnenstad ook voor bredere groepen bereikbaar blijft. Stadsgoed streeft naar het toegankelijk houden van woningen voormensen met een bescheiden inkomen. Denk daarbij aan mensen in de zorg en onderwijs, jongeren die nog studeren of net werken of juist senioren met een beperkt pensioen. Dat is kortweg de bijzondere opgave van NV Stadgoed.
De ontstaansgeschiedenis
Uit de moederschoot van woningcorporatie Stadgenoot werd, met de gemeente Amsterdam en verschillende institutionele beleggers in 2015, Stadsgoed (als 1012 Inc. NV) opgericht. Bewust werd gekozen voor een publiek-private samenwerking om maatschappelijke doelen met bedrijfsmatige doelstellingen te combineren. Op die manier stond de weg open voor toetreding van institutionele beleggers. Met name beleggers die hun ESG (Environmental, Social, Govermental)-beleid wilden vormgeven en versterken. Ze spraken uit een bijdrage te willen leveren aan het verbeteren van de binnenstad. De gemeente kon zo het beleid om de ondermijning van de stad teverminderen en de omvang van criminaliteitsgevoelige functies door vastgoedtransacties stimuleren en leverde daarvoor een actieve bijdrage.
Een kleine, toegewijde organisatie
Stadsgoed NV kent een klein, slagvaardig en zeer toegewijd werkapparaat, opererend vanuit de bedrijfsfilosofie:
- Intensief, verantwoord, duurzaam en kleinschalig beheer van de panden;
- Het terugdringen van de bestaande monocultuur middels het verbeteren van de functiebalans door juist beheer van bedrijfsruimtes en zo veel mogelijk woningen toe te voegen en;
- Het terugdringen en voorkomen van dubieus eigendom.
Klantgericht als basis voor succes
De organisatie staat door haar kleinschaligheid en persoonlijke contact dicht bij de klant en de dagelijkse operatie. Die bestaat uit verhuren, onderhouden, verwerven, herontwikkelen, renoveren en verduurzamen van vastgoed en alles wat daarbij komt kijken. In de moeilijke coronaperiode bewees het intensieve klantcontact haar waarde: door met ondernemers in gesprek te gaan konden ze zakelijke maatwerkoplossingen vinden, waardoor waardevolle ondernemers behouden konden blijven.
Bereikte maatschappelijk en bedrijfsmatige doelen
De organisatie opereerde succesvol en kon haar maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen ruimschoots realiseren, hoorden wij uit gesprekken die wij voerden met een groot aantal stakeholders. Regelmatig werden panden verworven, herontwikkeld, verduurzaamd en uitgegeven aan kleinere ondernemers die iets toevoegen aan de stad en de monocultuur in branchering doorbreken. Ook kregen diverse panden een woonfunctie. Het bedrijf schreef mooie zwarte cijfers en voldeed ruimschoots aan de rendementsverwachtingen van haar certificaathouders. Ruim de helft van de panden bestaat uit monumenten en voor de aanpak van die monumenten beschikt Stadsgoed NV over de officiële POM status van OC&W (Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud).
“Mij viel het enorme hart voor de organisatie en de klanten op bij de medewerkers. Het werk en de aanpak van Stadsgoed worden hoog gewaardeerd. Stakeholders zien zonder uitzondering een blijvend belangrijke functie voor de NV weggelegd.” Mario Damen-adviseur Vannimwegen
Het toekomstperspectief
In 2020 keek Stadsgoed samen met haar partners terug op de eerste, succesvolle vijf jaar en sprak over de toekomst. De vraag was hoe het succes door te zetten in een volgende periode. In het meerjarenplan werden daarvoor belangrijke vragen gesteld. In de komende jaren is uitwerking van de gemaakte keuzes gevraagd. Vannimwegen werd gevraagd te adviseren over de organisatorische invulling bij de te maken keuzes.
De behoefte en de middelen
Er is grote behoefte aan de aanpak en de activiteiten van Stadsgoed. Het model verdient navolging, zo vinden door Vannimwegen geïnterviewde stakeholders. Immers in veel binnensteden liggen ondermijning en criminaliteit op de loer. Ook in de binnenstad van Amsterdam liggen meer dan voldoende maatschappelijke uitdagingen in het vastgoed, naast het tegengaan van de heersende monocultuur en het bestrijden van ondermijning. Tegelijkertijd profileren zich steeds meer institutionele beleggers op het ESG terrein, dus er lijkt geld genoeg beschikbaar.
Het groeiperspectief
Stadsgoed staat voor de keuze welk groeiscenario zij omarmt. In zekere zin is elk groeiscenario van consolidatie, via organische groei of een schaalsprong denkbaar. Aan de ene kant is de vraag groot; er zijn nog veel panden waarvoor aanpak gewenst is en potentieel beschikbaar vermogen is er genoeg. Aan de andere kant spelen echter diverse factoren een rol. Het intensieve beheer en het pand voor pand verwerven, renoveren, verduurzamen en verhuren is arbeidsintensief en specialistisch. Ook is het de vraag of het tegen redelijke prijzen en voldoende gezonde economische condities kan. En de beperkende regels zoals AVG en opkoopbescherming vormen een uitdaging. Dat alles vraagt het nodige aanpassingsvermogen en flexibiliteit van de organisatie.
De organisatie
Veel medewerkers werken vanaf het eerste uur bij Stadsgoed NV. De organisatie is erin geslaagd om organisch met kleine veranderingen om te gaan. In de hectiek van alle dag is er niet altijd tijd om te reflecteren op het werk en na te denken over de toekomst. De (huidige) compacte organisatie, het laagdrempelige contact, de informele werkwijze en de handjes-uit-de-mouwen aanpak zorgen voor een hoge mate van betrokkenheid. De geleidelijke organische groei werd gekoesterd. Ondertussen is ook duidelijk dat een kleine organisatie soms kwetsbaar is en dat op sommige terreinen verdere aanpassing mogelijk en nodig is. De grote herontwikkelings- en verduurzamingsopgave legt druk op de organisatie.
“Mario snapt hoe wij werken en wat voor ons van belang is. Hij heeft ons op het goede spoor gezet om gestructureerder naar onze organisatie te kijken en waardevolle adviezen gegeven om onze groei vorm te geven.” Ronald Wiggers- directeur Stadsgoed
Programmatische uitwerking als basis voor groei
Vannimwegen toetste of Stadsgoed het nieuwe Meerjarenplan met de huidige organisatie kan uitvoeren. We onderzochten wat er bij de verschillende groeiscenario’s komt kijken. We stelden vast dat een aantal thema’s verdere uitwerking behoeven op strategisch en tactisch niveau. Gezien de kleine schaal van de organisatie raadden wij aan dat voor de komende periode programmatisch in te vullen en afhankelijk van de uitkomsten van de nadere uitwerking van de eerder genoemde thema’s de volgende stappen te zetten.
Organisatorische optimalisatie
We bekeken of we met organisatorische aanpassingen en de toevoeging aan functieprofielen konden volstaan of dat grondiger aanpassing noodzakelijk was. We zoomden in op de huidige werkzaamheden, toetsten de functieprofielen en spraken uitgebreid met medewerkers. We gaven adviezen over herinrichting van verschillende functies en de herstructurering van taakvelden. Deze voorstellen verlichten naar verwachting de werkdruk en benadert de potentiële groei wat meer gefocust en schaalbaar. Met de adviezen is Stadsgoed NV inmiddels volop aan de slag!
Mario Damen